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Questions fréquentes

Une question concernant votre projet immobilier ? Nous avons recueilli dans cette rubrique les questions les plus fréquemment posées. N'hésitez pas à consulter le lexique en complément.

Nos conseillers sont à votre disposition pour répondre plus en détail à vos questions. Pour trouver l'agence la plus proche de chez vous, consultez notre carte.

1A quoi servent les assurances d'un crédit immobilier ?

En souscrivant un crédit immobilier, vous vous engagez sur 10, 15, voire même 25 ans. Impossible de savoir à l'avance ce que la vie vous réserve. De manière préventive, les banques demandent donc aux emprunteurs qu'ils contractent une assurance emprunteur. Ces assurances visent à vous couvrir ainsi que vos proches, en cas de décès, d'invalidé ou même de perte d'emploi. Si aucune de ces assurances n'est obligatoire, celles liées aux risques de décès et d'invalidité sont fortement recommandées, voire imposées, par les organismes bancaires.

Assurance décès-invalidité :

Les principaux risques couverts par cette assurance sont :

  • - Le décès ;
  • - La perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA) : la PTIA est un état qui place l'assuré dans l'inaptitude totale et irréversible de se livrer à un travail ou à une occupation quelconque, pouvant procurer un gain ou un profit. En outre, son état doit nécessiter l'assistance d'une tierce personne pour accomplir l'ensemble des actes ordinaires de la vie : se laver, s'habiller, se nourrir, se déplacer ;
  • - L'Incapacité Temporaire de Travail (ITT) : de manière générale, la définition de l'ITT se rapporte aux notions suivantes :
    • Incapacité : inaptitude temporaire (partielle ou totale) à exercer une activité professionnelle ou non.
    • Invalidité : réduction permanente (partielle ou totale) de certaines aptitudes. Il peut s'agir soit d'une invalidité fonctionnelle, soit d'une inaptitude à exercer une activité professionnelle ou non. En ce qui concerne l'inaptitude à exercer une activité professionnelle ou non, il peut s'agir :
      • - de l'inaptitude à l'activité exercée au moment du sinistre ;
      • - de l'inaptitude à exercer une activité socialement équivalente ;
      • - de l'inaptitude à exercer toute activité.

Assurance perte d'emploi :

Il est possible de s'assurer contre tout autre type de risque en particulier ceux liés à la perte d'emploi. Cette assurance n'est pas obligatoire et dépend grandement de la situation professionnelle de l'emprunteur au moment de la demande de prêt. Par exemple, il peut être intéressant d'y souscrire pour des personnes travaillant dans des domaines d'activités fortement soumis aux aléas conjoncturels.

2Est-ce possible d'emprunter sans apport personnel ?

L'apport personnel correspond au montant d'argent personnel que vous apportez, en complément du prêt immobilier, pour l'achat de votre bien. Il est, bien sûr, possible d'acheter sans apport personnel. Néanmoins, et selon la politique de la banque prêteuse, les conditions du prêt peuvent être moins avantageuses ; la banque peut également demander davantage de garanties.

Dans le cas d'un achat-revente, lorsque vous vendez un bien pour en acheter un autre, le produit de la vente de ce bien est considéré comme un apport. De même, certains prêts aidés comme le PTZ + (Prêt à Taux Zéro +), le Prêt à l'Accession Sociale, le Prêt Conventionné, etc. ont également valeur d'apport personnel auprès des organismes bancaires.

Demandez conseil à nos experts pour savoir si vous y avez droit.

3Avec quels prêts aidés puis-je financer ma résidence secondaire ?

La plupart des prêts aidés ne peuvent financer que l'acquisition ou la construction d'une résidence principale. Seul le prêt épargne logement peut être utilisé dans le cadre de l'achat d'une résidence secondaire.

4Caution vs hypothèque : comment choisir ?

En France, les établissements financiers, lorsqu'ils accordent un prêt immobilier, demandent des garanties pour se protéger en cas de défaut de paiement. Il existe plusieurs manières de garantir un crédit immobilier.

L'hypothèque est l'une des garanties traditionnelles, bien que très coûteuse. En effet, l'hypothèque permet à la banque qui a financé votre projet immobilier de faire saisir le logement hypothéqué pour le vendre aux enchères judiciaires. Ainsi, la banque peut récupérer les sommes qui lui sont dues. On distingue deux sortes d'hypothèque : l'hypothèque conventionnelle et le privilège du prêteur de deniers ou PPD. Le coût d'une hypothèque est élevé puisqu'il comprend les honoraires du notaire (proportionnels au montant du crédit), le salaire du conservateur des hypothèques, les frais d'enregistrement et de timbres ainsi que la taxe publicité foncière. Dans le cadre d'un PPD, l'hypothèque est destinée à l'achat d'un bien ancien et ne comprend pas la taxe de publicité foncière.

La caution. Il existe plusieurs formes de caution : la société de cautionnement mutuel, la caution « mutuelle fonctionnaire » et la caution solidaire d'un particulier. Les sociétés de cautionnement mutuel assurent le remboursement du prêt immobilier. Ces établissements garantissent les prêts en mutualisant les risques. Ils couvrent l'achat d'un logement, d'un terrain ou encore la réalisation de travaux. Dans la majorité des cas, la caution mutuelle s'avère plus avantageuse pour l'emprunteur que l'hypothèque.
A la différence de cette dernière, l'emprunteur n'est pas obligé de passer par un notaire, ce qui permet d'éviter des frais d'entrée et de mainlevée. Le coût de la caution mutuelle est composé d'une contribution, remboursable jusqu'à 100 % dans certains cas, et d'une commission. Le souscripteur pourra même récupérer jusqu'à 75 % de sa caution à l'échéance du prêt. En outre, la caution mutuelle n'entraîne pas, en cas de problème, une procédure aussi rapide et radicale que le paiement d'un crédit sous hypothèque. En effet, avant de saisir les biens en dernier recours, la caution mutuelle privilégie d'autres issues comme, par exemple, le rééchelonnement de dettes. La caution « mutuelle fonctionnaire » fonctionne sur le même principe mais propose des tarifs très attractifs. Dans certains cas, la « mutuelle fonctionnaire » peut même garantir gratuitement un prêt immobilier. La caution solidaire d'un particulier est peu utilisée par les banques, notamment car elle n'est pas jugée comme une garantie suffisante par les organismes prêteurs.

5Prêt à taux fixe / prêt à taux variable : quelles différences ?

L'emprunteur peut choisir entre deux types de taux : fixe ou variable. Le plus utilisé en France est le taux fixe. Le prêteur et l'emprunteur s'engagent contractuellement sur un taux fixe définitif sur toute la durée de l'opération. Les mensualités sont ainsi constantes.

A l'inverse, le crédit à taux révisable ou crédit à taux variable est un crédit dont le taux d'intérêt évolue avec le temps, selon les modalités du contrat (en général à date anniversaire). Ce changement de taux entraîne, en général, l'ajustement de la mensualité pour conserver la durée de remboursement. Il peut parfois, suivant les modalités du contrat et le choix du client, modifier la durée de remboursement. Il est même parfois possible de modifier les deux. Le taux révisable peut être capé ou non.

Le taux révisable capé constitue une voie médiane entre risque et sécurité pour l'emprunteur, puisque celui-ci bénéficie des baisses des taux et en supporte les hausses, mais dans certaines limites. Le taux révisé ne peut évoluer que dans la limite de « x » points à la hausse ou à la baisse par rapport au taux initial. En règle générale, les « caps » de protection se situent dans une fourchette allant de +1-1 à +2-2.

Le taux révisable non capé n'est pas limité. Il peut donc évoluer à la hausse ou à la baisse sans limite. Il est peu utilisé.

Bon à savoir : une troisième forme de taux existe, le taux mixte (ou semi fixe). Ce taux est fixe pendant la première période du prêt (5 à 10 ans en général) et ensuite révisable sur le restant du prêt (de 10 à 20 ans). L'organisme bancaire prendra comme référence le taux du moment de la révision pour calculer le nouveau taux qui sera appliqué au prêt. Ce type de crédit est en général destiné aux primo-accédants qui revendront le bien pendant la période « fixe » ou juste après être passé en taux révisable. L'avantage en passant au taux révisable est que, bien souvent, le particulier n'aura pas de pénalités de remboursement anticipé. Le client profite donc d'un double avantage : pendant la période de taux fixe, il bénéficie d'une part d'un taux généralement plus faible que pour un prêt à taux fixe classique et donc, par voie de conséquence, d'une mensualité plus intéressante.

6Que signifie TEG/TAEG ?

Le Taux Effectif Global est le taux mesurant le coût total d'un prêt, en incluant tous les frais. Ainsi, en plus des intérêts calculés à partir du taux nominal, s'ajoutent les frais d'assurance et de garantie, ainsi que les frais de dossier. Le TEG doit obligatoirement figurer sur votre offre de prêt, de manière à vous permettre de comparer plusieurs offres sur la même base.

De manière générale, le TEG est un taux annuel ; le TEG mensuel correspondant est parfois précisé dans les offres de prêt. On parle également de TAEG : Taux Annualisé Effectif Global.

7Compromis vs promesse de vente : quelle différence ?

Le compromis de vente est un engagement ferme et définitif par lequel le vendeur et l'acheteur s'entendent sur la vente d'un bien immobilier. Après avoir signé le compromis, ils ne pourront plus renoncer à l'acquisition, à moins que l'une des conditions suspensives prévues dans le contrat ne se réalise. L'acheteur dispose toutefois d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la date de signature. A l'inverse, le vendeur ne bénéficie pas de ce droit : une fois le compromis signé, il est engagé vis-à-vis de l'acheteur et ne peut plus se rétracter.

La promesse unilatérale de vente engage le vendeur à ne vendre à personne d'autre qu'au candidat acquéreur. Dans le cas où l'acheteur souhaite effectuer la transaction, le vendeur sera donc obligé de l'accepter. En revanche, l'acquéreur conserve le droit de changer d'avis et de ne plus acquérir le bien. S'il renonce à la transaction, il devra néanmoins s'acquitter de l'indemnité d'immobilisation à verser au vendeur lors de la signature de la promesse de vente.

La promesse de vente est donc une formule moins contraignante pour l'acquéreur. Elle l'est également pour le vendeur qui pourra envisager à nouveau la négociation de son bien (après avoir encaissé l'indemnité d'immobilisation), sans être confronté à des difficultés d'ordre judiciaire ou fiscale.

Pour en savoir plus :
L'offre d'achat est un document par lequel l'acheteur potentiel signifie au vendeur qu'il souhaite acheter son bien à un tel prix. Ce document est toutefois peu encadré par la loi et doit donc être utilisé avec précaution.

N'hésitez pas à demander conseil aux experts Broker France et « Empruntis l'agence ».

8Quels éléments la banque prend en compte pour étudier mon dossier ?

De manière à évaluer votre capacité à rembourser le crédit immobilier et donc la probabilité que vous soyez en défaut de paiement, la banque cherche à dresser votre « profil de risque ». Ainsi, plus votre dossier présente un risque faible, plus le taux qu'elle proposera sera attractif.

Quelques critères pris en compte par la banque dans l'étude de votre dossier :

  • niveau et régularité des revenus : il peut s'agir des revenus fixes qui seront alors pris en compte à hauteur de 100 %, ou des primes et autres revenus qui ne seront pas comptabilisés dans leur globalité par les organismes prêteurs,
  • capacité d'épargne : la possession d'un CEL ou d'un PEL est un avantage certain,
  • stabilité professionnelle : les banques accordent très rarement des prêts à des salariés en période d'essai ou en situation d'emploi jugé instable (freelance, CDD, etc.),
  • montant de l'apport personnel,
  • nombre de personnes à charge,
  • niveau d'endettement : la somme de toutes les charges de remboursement du ou des prêt(s) ne doit pas représenter plus de 33 % de vos revenus,
  • situation matrimoniale, etc.,
  • la situation des comptes : des découverts réguliers ou des factures impayées risquent de jouer en votre défaveur,
  • le fichage Banque de France : un candidat emprunteur dont le nom apparaît sur le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP) n'obtiendra pas de nouveau crédit. Cette mention est rédhibitoire pour les organismes de crédit.

De manière générale, la banque évaluera vos charges et vos revenus présents et futurs pour déterminer au mieux votre capacité de remboursement.

9Avec des revenus plutôt confortables, a-t-on accès à certains prêts aidés ?

Comme leur nom l'indique, les prêts aidés ont vocation à aider les ménages ayant de faibles revenus à devenir propriétaire de leur logement. Ainsi, la plupart des prêts aidés sont octroyés sous conditions de revenus.

Néanmoins, certains prêts aidés sont attribués sans conditions de ressources :

  • prêt 1 % logement,
  • prêt conventionné,
  • prêt épargne-logement,
  • prêt fonctionnaire.

Le nouveau Prêt à Taux Zéro + (PTZ+) est également octroyé sans conditions de revenus. En revanche, moins votre logement sera énergivore, plus le montant du prêt sera élevé. La mesure de la consommation en énergie du logement est faite via le DPE (Diagnostic de Performance Energétique).

10Peut-on revendre un bien pour lequel le prêt n'a pas encore été intégralement remboursé ?

Oui, il est tout à fait possible de revendre un bien immobilier pour lequel le crédit n'est pas encore remboursé dans son intégralité. Néanmoins, cette opération sera plus ou moins facile selon le contrat que vous avez signé.

D'une part, vous devrez rembourser votre emprunt par anticipation et donc vous acquitter des pénalités de remboursement. Elles peuvent représenter jusqu'à 3 % du capital restant à rembourser. Si vous êtes certain de revendre votre bien avant la fin du crédit, pensez à négocier ces pénalités de remboursement anticipé en amont.

D'autre part, si votre bien a été garanti par une hypothèque, vous devrez payer les frais de main levée. De même, si vous pensez garder votre logement quelques années seulement, optez pour une garantie sous forme de caution ou de nantissement. Ces garanties sont plus souples que l'hypothèque.

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