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Crédit immobilier : pourquoi la remontée des taux avance masquée ?

Crédit immobilier : pourquoi la remontée des taux avance masquée ?
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Lorsqu'on est au plus bas, on ne peut que remonter. C'est un peu ce qu'il se passe avec les taux du crédit immobilier, en progression depuis la crise sanitaire. Et le lien est évident entre ces deux phénomènes, mais la remontée est plus rapide que ce qu'indiquent les chiffres de l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Le Covid-19 et ses conséquences

La pandémie de coronavirus a mis à l'arrêt l'économie et fragilisé la situation financière de nombreux ménages, confrontés au chômage partiel et à la perte d'activités. Et cela va perdurer au-delà du déconfinement, car c'est toute l'économie qui est atteinte avec un fort risque de défaillances pour de nombreuses entreprises et une remontée du chômage dont on a eu un avant-goût en mars (+7,1%). Un contexte qui entame la confiance des établissements prêteurs et se traduit par une moindre prise de risque, comprenez une remontée des taux.

Le retour des marges

La frénésie du marché immobilier et la concurrence entre établissements avaient conduit les taux du prêt immobilier à un niveau plancher inimaginable en fin d'année dernière (1,12% en moyenne en décembre d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, 1,05% sur 20 ans). Un niveau très faible pour les marges des banques qui ne pouvait devenir la norme, encore moins dans cette période sensible où le risque de défaillance des emprunteurs progresse. Et c'est un nouveau cercle qui se met en place : moins de prise de risque signifie moins de dossiers acceptés, donc moins de concurrence et par conséquent moins d'injonctions à sacrifier les taux.

Les profils les plus modestes sont sortis du marché

La période est davantage propice à restaurer les marges, mais la remontée des taux ne traduit pas la brutalité de la situation : ils n'ont progressé en moyenne que de 0,04 point depuis le début de la pandémie de coronavirus. En 2008, ils avaient gagné 0,25 point entre le 2e et le 3e trimestre lors de la crise des subprimes. Et pourtant, le mouvement à la hausse des taux du prêt immobilier est deux fois supérieur à ce qu'indiquent les chiffres. Pour une raison simple dont l'Observatoire Crédit Logement/CSA a tout à fait conscience : la forte érosion de la part des acquéreurs les plus « à risque ». Ce n'est pas seulement la conséquence de la crise sanitaire, mais des recommandations du Haut conseil de stabilité financière (HCSF) émises en décembre dernier pour rappeler les établissements prêteurs à la raison. Le HCSF avait intimé l'ordre aux banques d'interdire les emprunts de longue durée (plus de 25 ans) et les dossiers tolérant un taux d'endettement de plus de 33%.

Faire jouer la concurrence pour déjouer la hausse

En appliquant cette ligne de conduite, les établissements prêteurs ont fermé l'accès au crédit aux foyers dont les revenus et l'apport personnel étaient les plus faibles. Cela a fait disparaître des calculs la fraction des emprunteurs auxquels étaient appliqués les taux les plus élevés, masquant ainsi la tendance haussière des taux du marché. L'Observatoire Crédit Logement/CSA estime en effet que la remontée des taux n'est pas de 0,04 point, mais de 0,08 point par rapport à la fin 2019. S'ils restent relativement bon marché – on était encore à plus de 1,50% en moyenne en 2017 –, ce contexte de hausse renforce l'importance de faire jouer la concurrence en s'appuyant notamment sur le savoir-faire des courtiers en crédit immobilier. Ils constituent le meilleur levier pour sonder un grand nombre de banques et t

19/05/2020

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