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Les 3 phénomènes qui ont affecté le crédit immobilier en 2020

Les 3 phénomènes qui ont affecté le crédit immobilier en 2020
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Le crédit immobilier a vécu une année agitée avec un contexte économique et sanitaire en difficulté. Si la production a logiquement reculé, les taux sont restés à des niveaux bas, mais le resserrement des conditions d'octroi a aussi réduit les profils éligibles à un financement immobilier.

Les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière

Communiquées le 20 décembre 2019, les recommandations du HCSF ont eu un effet sur la production de crédits immobilier en 2020. Face à la forte hausse de l'endettement des Français guidée par les taux bas du prêt immobilier, le HCSF – organe réunissant notamment le ministère de l'Économie et la Banque de France – a souhaité freiner les banques en leur rappelant deux critères essentiels : s'en tenir à un taux d'endettement de 33% et ne pas accorder de financement sur une durée supérieure à 25 ans. Recommandations appliquées dès le début de l'année 2020 par les établissements prêteurs. Les ménages aux revenus modestes souhaitant accéder à la propriété ont été écartés, en cause : l'absence ou l'insuffisance de leur apport personnel. Le taux de refus a doublé pour dépasser les 10%.

L'impact de la crise sanitaire

Le HCSF n'avait sans doute pas anticipé que ses recommandations précéderaient une crise économique (-9% de PIB sur l'année 2020), provoquée par une crise sanitaire tout aussi inédite. La Covid-19 a entrainé un confinement auquel personne n'était préparé. Conséquence : l'activité du marché immobilier a été mise en sommeil durant près de deux mois, retardant des projets lorsqu'ils n'étaient pas différés, voire annulés pour les foyers les plus affectés. Le nombre de transactions dans l'ancien, qui avait dépassé le million en 2019, devrait se rétracter sous les 900 000 en 2020, et avec lui c'est la production de crédits immobiliers qui a chuté depuis le début de l'année : 18% de contrats signés en moins à fin novembre d'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA.

Le volontarisme de la politique monétaire européenne

La dernière crise économique de grande ampleur en 2008 – la crise des subprimes – avait vu les taux de crédit immobilier s'envoler au-delà des 5% en moyenne. Cette crise sanitaire n'est pas une crise bancaire, et c'est une bonne nouvelle pour les emprunteurs : la mobilisation de la Banque centrale européenne a évité un phénomène de remontée des taux en 2020. Après avoir atteint un niveau plancher fin 2019 (1,11% en moyenne), les recommandations du HCSF avaient tiré les conditions vers le haut début 2020 avant même l'arrivée du coronavirus sur le sol français. Le premier semestre a marqué une remontée des taux de 0,16 point, mais le second l'a corrigé pour stabiliser le taux moyen à 1,20% à fin novembre.

17/12/2020

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