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Les différents types de prêts immobiliers

Les différents types de prêts immobiliers

Un projet immobilier en vue et vous souhaitez solliciter un crédit auprès d’une banque pour le financer ? Il existe différents types de prêts immobiliers qui permettent de réaliser votre projet. Les conditions d’octroi et les modalités de remboursement diffèrent selon le crédit. Pour vous aider à choisir, voici les différents prêts immobiliers qui existent sur le marché et à quoi ils se destinent :

Les prêts immobiliers classiques

Les prêts immobiliers classiques sont distribués par les banques. Ils permettent de financer une acquisition, la construction d’un bien ou la réalisation de travaux. Le montant minimum d’un prêt immobilier bancaire débute à 75 000€. Les sommes prêtées sont définies en fonction du profil et du besoin de l’emprunteur. En contrepartie du financement, la banque exige le paiement d’intérêts immobiliers.

Prêt amortissable ou prêt in fine ?

Il existe deux types de remboursement : amortissable ou in fine. Le premier signifie que le capital emprunté est amorti sur toute la durée du prêt. Ainsi, dès la première échéance vous remboursez une part de capital et une part d’intérêts. Au début du crédit la part d’intérêts est plus grande que le capital, ensuite la tendance s’inverse au fur et à mesure du remboursement. Le détail des mensualités est spécifié dans un tableau d’amortissement qui doit être joint à l’offre de prêt. Le prêt amortissable est le choix de la sécurité, l’idéal pour ceux qui souhaitent acquérir leur résidence principale.

Le prêt in fine signifie, quant à lui, que le capital est remboursé à la dernière échéance. Ainsi, vous ne remboursez que les intérêts tout au long du crédit. Pour souscrire ce type de crédit, il faut présenter de solides garanties mais aussi quasi systématiquement souscrire un plan d’épargne (l’assurance-vie le plus souvent) sur lequel on verse une somme mensuellement de manière à  garantir le remboursement du crédit en fin de prêt. Ce type de prêt immobilier s’adresse aux investisseurs, disposant déjà d’un patrimoine immobilier.

Le prêt relais : ou comment acheter avant de vendre

Ce type de crédit s’adresse aux emprunteurs qui souhaitent acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu le leur. Le prêt relais permet d’obtenir une avance pour financer la nouvelle acquisition sans la vente de l’ancien bien. Vous avez ensuite 1 à 2 ans pour procéder à cette vente en vue de  rembourser le prêt relais. Le prêt relais peut être sec, quand la vente de votre bien suffit entièrement à financer le nouveau, ou adossé si vous avez besoin d’un crédit immobilier en complément.

Le prêt multiligne ou gigogne

Pour faire baisser le coût total de votre crédit, la banque peut vous proposer un prêt multiligne. Vous souscrivez non pas un mais deux crédits sur deux durées différentes. Le fait qu’un des deux prêts soit d’une durée inférieure fait mécaniquement baisser le taux immobilier. Ce type de montage permet de baisser le coût total de votre emprunt. En fin de crédit, il est possible de se retrouver avec une mensualité réduite lorsque l’une des lignes de prêt a été remboursée. Pour éviter cet écart, il est possible de lisser les deux crédits pour obtenir une mensualité constante. Ce type de montage tend à se raréfier en période de taux bas (sauf en cas de prêt à taux zéro).

Le prêt lissé

Le prêt lissé permet, comme expliqué précédemment, d’obtenir une mensualité constante durant toute la durée du prêt. Le prêt lissé concerne généralement un crédit immobilier accompagné d’un prêt à taux zéro. Ainsi, le lissage de prêt est réalisé afin que le taux d’endettement ne soit pas impacté par le chevauchement de deux prêts et permet à l’emprunteur de conserver une mensualité constante, facilitant la gestion de son budget.

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Les prêts immobiliers réglementés pour encourager l’accession

Les prêts réglementés ou aidés sont distribués par les banques ayant signé une convention avec l’Etat. Les critères d’éligibilité ainsi que les conditions de remboursement sont fixés par le gouvernement. Il existe plusieurs prêts aidés, les voici :

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt aidé qui permet aux ménages modestes de financer une partie de leur projet immobilier à taux zéro. Pour y avoir droit, vous devez respecter certains critères comme :

  • Ne pas avoir été propriétaire au cours des deux dernières années qui précèdent votre demande de financement ;
  • Respecter des plafonds de ressource fixés par l’Etat et qui varient en fonction de la composition de votre foyer et de la zone de résidence ;
  • Faire du bien acheté votre résidence principale.

Si vous répondez aux critères d’éligibilité du PTZ, sachez que vous devez compléter ce prêt aidé par un crédit immobilier classique ou un autre prêt réglementé comme le prêt d’accession sociale (PAS), le prêt conventionné, le prêt épargne logement ou encore le prêt Action Logement.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Contrairement au PTZ, le prêt PAS peut financer jusqu’à 100% de votre projet immobilier. Dans le cas contraire, il peut être complété par un PTZ, un prêt épargne logement, ou un prêt Action Logement. Le prêt PAS permet de financer à taux réduit votre projet. Il ouvre également droit aux APL (aides personnelles au logement). Pour obtenir un prêt PAS, vos revenus doivent correspondre aux plafonds de ressources du PTZ.

Le prêt conventionné

A l’image du prêt PAS, le prêt conventionné (PC) peut financer la totalité de votre projet immobilier. Cependant, pour obtenir le prêt conventionné vous n’êtes pas soumis à des plafonds de ressources. Le taux d’intérêt du prêt est fixé librement par l’établissement prêteur tout en veillant à respecter les taux maximums fixés par l’Etat. Le prêt conventionné peut être complété par un PTZ, prêt Action Logement (1% logement), un prêt épargne logement, un prêt relais ou encore un prêt fonctionnaire.

Le prêt épargne logement

Ce type de prêt s’adresse aux détenteurs d’un Plan Epargne Logement (PEL) ou d’un Compte Epargne Logement (CEL). Le taux est réglementé et le montant accordé est calculé en fonction des intérêts acquis pendant la phase d’épargne. Vous pouvez compléter votre prêt épargne logement par : 

  • Un prêt immobilier amortissable classique ;
  • Un prêt PAS ;
  • Un prêt conventionné (PC) ;
  • Un prêt Action Logement.

L’intérêt du prêt épargne logement est qu’il permet d’emprunter à un taux préférentiel. Il est nécessaire tout de même de vérifier l’évolution actuelle des taux immobiliers du marché pour s’assurer de l’utilité de souscrire ce type de prêt.

Le prêt Action Logement, 1% employeur ou 1% logement

Vous êtes salarié d’une entreprise privée non agricole employant au minimum 10 personnes ? Vous pouvez bénéficier du prêt Action Logement à 1%. Le montant accordé varie en fonction de la zone géographique où se situe le bien et correspond généralement à 30% du coût total de l’opération. Pour être éligible au prêt Action Logement, le bien doit se situer en France métropolitaine et respecter certaines conditions de performances énergétiques.

Le prêt fonctionnaires

Ce type de crédit comme son nom l’indique est réservé aux fonctionnaires et vient compenser l’absence du prêt 1% employeur pour cette catégorie de travailleurs. Pour bénéficier du prêt fonctionnaires, le bien doit être situé à moins de 50 km de votre lieu de travail. Le montant du prêt varie en fonction de votre situation familiale, de votre zone géographique ainsi que des caractéristiques du logement.

Le prêt des collectivités territoriales

Il existe de nombreuses aides à l’habitat distribuées par les collectivités territoriales. Pour savoir si vous pouvez en bénéficier, il vous suffit de renseigner votre département dans l’outil mis à disposition par le site de l’Agence Nationale pour l’information sur le Logement (ANIL).

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