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Quelles sont les garanties d'un crédit immobilier ?

Les garanties d'un crédit immobilier

Quand vous souscrivez un crédit immobilier, la banque exige la mise en place d’une garantie. Celle-ci lui permet de récupérer les sommes engagées en cas de défaillance de l’emprunteur. En général, soit une caution, soit une hypothèque, soit un privilège de prêteurs de deniers (ou PPD). Dans quels cas une garantie est-elle privilégiée par rapport à une autre et quels sont les différents coûts liés à ces garanties ? Votre courtier Empruntis l’Agence vous aide à y voir plus clair.

La caution bancaire, garantie la plus courante

La caution bancaire est souvent privilégiée par la banque : cette solution représente 60% des garanties souscrites pour un prêt immobilier. Côté emprunteur, elle est aussi la moins coûteuse, surtout en cas de remboursement de votre crédit par anticipation. 

Pour mettre en place une caution, votre banque transmet votre dossier d’emprunteur à un organisme de cautionnement, le principal étant Crédit Logement. La mise en place d’une caution dépend donc de l’analyse de votre dossier. Dès que l’organisme donne son accord, votre prêt peut être garanti par cette caution. 

Vous devez alors vous acquitter d’une commission dont le montant est compris entre 150€ et 600€, ainsi qu’une participation au fonds mutuel de garantie ou FMG, en général de l’ordre de 0,8% du montant de votre crédit. A la fin de votre crédit immobilier, une partie de cette participation est restituable selon l’organisme de cautionnement (jusqu’à 75% de cette participation pour Crédit Logement).

En cas de défaillance de paiement, l’organisme rembourse lui-même les sommes engagées à la banque, avant de se tourner vers l’emprunteur pour se faire rembourser à son tour, en privilégiant les solutions amiables en première intention, comme un étalement des paiements.

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Zoom sur l’hypothèque

L’hypothèque quant à elle, ne repose pas sur l’analyse de votre dossier par un organisme tiers : tout comme le privilège de prêteur de deniers, il s’agit de ce que l’on appelle une sûreté réelle, c’est-à-dire prise sur le bien objet du prêt.

Cette garantie protège donc la banque d’une éventuelle défaillance de paiement de l’emprunteur : le cas échéant, elle privilégie les solutions amiables comme un étalement des remboursements, procédant en tout dernier recours à la saisie du bien pour récupérer les sommes engagées.

Mettre en place une hypothèque nécessite l’intervention d’un notaire, qui doit inscrire cette garantie au service de publicité foncière. Ce qui signifie que vous devez régler des frais de notaire, de l’ordre de 1,5% du montant de votre prêt immobilier

Si vous remboursez votre crédit immobilier par anticipation -par exemple si vous vendez votre bien pour en acheter un autre-, pas de restitution comme c’est le cas pour la caution, mais des frais supplémentaires à régler : il vous faudra vous acquitter de ce que l’on appelle des frais de mainlevée de l’hypothèque (il est impossible de vendre un bien sous hypothèque). Ces frais sont de l’ordre de 0,7% à 0,8% du montant total de votre crédit. Néanmoins si vous laissez l’hypothèque aller à son terme en remboursant votre crédit jusqu’à sa dernière mensualité, alors cette hypothèque s’éteindra d’elle-même 1 an après votre dernier versement, et vous n’aurez aucuns frais de mainlevée.

Si la caution est la garantie la plus fréquemment utilisée notamment parce qu’elle est facile à mettre en place et ne nécessite pas de gestion particulière du côté de la banque, l’hypothèque peut être possible dans plusieurs cas, comme :

  • Lorsque le bien que vous achetez n’est pas destiné à être revendu. Car dans ce cas vous n’aurez pas de frais de mainlevée.
  • Vous achetez en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement)
  • Votre financement est composé d’un prêt PAS (Prêt d’Accession Sociale) dont le montant excède 15000€ ou se compose d’un Prêt à Taux Zéro (PTZ), complété par un Prêt PAS.

Le Privilège de Prêteur de Deniers ou PPD

Tout comme l’hypothèque, le PPD est une sûreté réelle, donc prise sur le bien objet de votre crédit. Néanmoins, elle donne à son détenteur la priorité sur tout autre créancier. Elle est aussi moins onéreuse pour l’emprunteur, car les frais de notaire liés à la mise en place d’un PPD sont exonérés de la taxe de publicité foncière. Son prix s’élève donc à environ 0,5% à 1% du montant du prêt immobilier. Tout comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers nécessite des frais de mainlevée si vous remboursez votre crédit par anticipation. 

Le PPD ne peut néanmoins garantir que des biens anciens, vous ne pouvez donc pas utiliser cette garantie pour une VEFA ou un CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle), ni en cas de gros travaux, contrairement à l’hypothèque.

La mise en place de cette garantie n’est pas non plus possible en cas d’un financement incluant un prêt PAS de plus de 15 000€, ou en cas d’un financement composé d’un PTZ complété par un prêt PAS.

Quelle garantie ? La banque choisit

Le choix de l’une ou l’autre garantie s’effectue selon votre projet et selon votre profil d’emprunteur : votre conseiller bancaire pourra vous expliquer le choix réalisé selon votre projet. La question de la mise en place de l’une ou l’autre des garanties est aussi bien sûr un sujet que vous pouvez aborder avec votre courtier Empruntis l’Agence, qui pourra vous répondre dans le cadre de son accompagnement.

Afin de vous donner une première idée des coûts liés à l’une ou l’autre des garanties, voici un tableau comparatif, réalisé pour un crédit immobilier de 340 000€ servant à acheter un bien neuf ou ancien en 2020, en prévoyant une revente dudit bien avant le terme du prêt immobilier. 

Garantie mise en place

Hypothèque (Bien en VEFA ou ancien)

Caution Crédit Logement (Barème Classic)

PPD (bien ancien)

Frais à la mise en place

4 256€

3 876€

1 825€

Frais de mainlevée

1 275€

2 249€

1 275€

Restitution en fin de crédit

     

TOTAL

5 531€

1 627€

3 100€

Simulation à titre indicatif effectuée en nov 2020, selon les chiffres de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement), de Crédit Logement et de la Chambre des Notaires de Paris.

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