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Tout sur les taux de crédit immobilier

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Quand vous recherchez votre financement, vous entendez bien sûr parler de taux : la banque applique en effet un pourcentage sur la somme que vous empruntez pour se rémunérer, et perçoit donc ce que l’on appelle des intérêts. Taux fixe, révisable, Taux Annuel Effectif Global… Vous vous y perdez ? Ici, on vous dit tout sur les taux !

Le taux fixe

C’est le taux le plus couramment utilisé par les banques et le plus souvent choisi par les emprunteurs pour un crédit immobilier. Tout simplement car c’est le taux de la sécurité ! Il est défini sur votre offre de prêt : après signature, le taux appliqué à votre emprunt sera le même de la première à la dernière échéance de votre prêt immobilier. Il est donc important de bien négocier en amont.

Avec un taux fixe, vous y gagnez aussi en lisibilité car, contrairement à un taux variable, il permet l’édition d’un tableau d’amortissement : dans ce tableau, vous retrouvez tout le détail de vos remboursements de prêt immobilier de la première à la dernière échéance, et la composition de ces mensualités (avec le détail du capital, des intérêts et de l’assurance dans chacune des mensualités de votre crédit, et une vision du capital restant dû).

L’inconvénient du taux fixe est que si les taux immobiliers baissent, le vôtre restera toujours celui que vous avez signé dans votre offre de prêt, il ne baissera pas. Si vous remarquez une chute des taux du crédit immobilier, il vous faut alors renégocier votre prêt avec votre banque et voir si elle est prête à s’aligner sur les taux du marché. Si elle refuse, vous pouvez aussi aller voir la concurrence dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier.

Un prêt à taux fixe peut être :

  • A échéances constantes : c’est-à-dire que vous paierez les mêmes mensualités tout au long de votre prêt. 
  • A échéances évolutives. Dans ce cas, les mensualités sont augmentées de 1 à 2% chaque année, ce qui permet d’amortir plus rapidement le capital et de réduire le coût total du crédit, pour les emprunteurs ayant des revenus évolutifs (fonctionnaires, jeunes cadres…). 

Les mensualités d’un prêt à taux fixe peuvent être modulables : ce qui signifie que vous pouvez moduler à la hausse ou à la baisse le montant de vos mensualités, dans les conditions qui sont décrites dans votre offre de prêt. Cela vous permet ainsi de faire face à une baisse de revenus (ce qui allongera la durée de votre crédit et donc son coût total), ou au contraire d’augmenter vos mensualités si vos revenus augmentent.

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Le taux variable ou révisable

Contrairement au taux fixe, le taux variable ou révisable change entre le déblocage des fonds et la dernière mensualité de votre crédit immobilier. Le taux variable ou révisable peut être capé ou non.

Le taux variable non capé

Le taux variable non capé peut évoluer à la hausse comme à la baisse et est révisé de façon périodique (par exemple à chaque date anniversaire de votre crédit) en suivant un indice de référence (en règle générale, l’Euribor qui est le taux auquel les banques européennes se prêtent   entre elles des liquidités à court terme).

L’avantage principal est que vous pouvez bénéficier, en début de crédit, d’un taux plus bas que le taux fixe, et que vous pouvez profiter de baisses de taux qui vont se répercuter sur vos mensualités en cours de prêt. De plus, si les taux remontent, vous pouvez demander à passer à un taux fixe aux conditions du marché, si la clause figure bien dans votre contrat de prêt. Enfin, vous pouvez rembourser par anticipation sans indemnités de remboursement anticipé ou IRA.

Néanmoins le taux révisable non capé est risqué car il vous expose de fait aux hausses de taux : mieux vaut réserver ce type de taux à un projet à court terme plutôt qu’à un prêt immobilier. De plus, il vous est impossible d’obtenir un tableau d’amortissement en raison des changements de taux. La banque vous fournit alors plusieurs scénarios optimiste, neutre et pessimiste pour que vous puissiez vous projeter quant à l’impact de ces différents scénarios sur le coût de votre crédit.

Le taux variable capé

Le prêt à taux révisable capé a été mis en place par les banques afin de limiter les risques pour l’emprunteur. Il fonctionne comme le taux révisable non capé, c’est-à-dire qu’il est revu de façon périodique, mais un « cap » joue les garde-fous : une sorte de plafond défini par votre banque et qui figure dans votre offre de prêt. Votre taux peut ainsi être capé à 1,2 ou 3 points. Ce qui signifie qu’il ne pourra pas varier de plus ou moins de 1,2 ou 3%. Les taux variables capés sont généralement un peu plus élevés que les non capés, et restent inférieurs aux taux fixes. Les avantages et inconvénients sont les mêmes que le taux non capé, sauf qu’ils sont un peu plus sécurisés du fait du cap. En cas d’augmentation du taux bien sûr, un allongement de la durée de remboursement et une hausse du coût total sont à prévoir…

Les taux variables ne sont pas vraiment proposés par les banques en temps de taux très bas. Si ceux-ci remontent, les taux semi-fixes seraient privilégiés (une période de fixité adossée à une période de taux variable), mais cette solution est à étudier plutôt quand on souhaite revendre avant la période de taux variable.

Le Taux annuel Effectif global ou TAEG

Le TAEG est le seul taux qui va vous permettre de comparer vraiment deux offres de prêt entre elles. En effet, il inclut tous les coûts du crédit et ne peut dépasser le taux d’usure fixé par la Banque de France. Voici tous les frais regroupés au sein du TAEG :

  • Le taux nominal : c’est-à-dire le taux que vous a proposé la banque lors des négociations, et qui constitue la rémunération de la banque pour le prêt d’une somme d’argent. 
  • Les frais de dossier : ils représentent le coût de l’étude de votre demande de prêt immobilier par l‘établissement bancaire. 
  • L’assurance de prêt : son coût est inclus dans le TAEG dans le cas où vous optez pour l’assurance groupe de la banque. En cas d’assurance déléguée, vous devrez ajouter le coût de l’assurance externe pour obtenir le TAEG.
  • Les frais de garantie : dont les frais se répercutent sur le TAEG, qu’il s’agisse d’une caution, d’une hypothèque ou d’un privilège de prêteur de deniers.


Le TAEG est un élément déterminant à étudier pour comparer deux offres de prêt. Au-delà des taux, il est également important de regarder les conditions du prêt : la modularité des échéances, les indemnités de remboursement anticipés… Un professionnel du crédit comme un courtier Empruntis l’Agence peut vous accompagner dans l’obtention d’un prêt immobilier au meilleur taux et aux meilleures conditions selon votre profil : car le plus important est de trouver un financement sur-mesure, selon vos besoins.

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